중개 수수료 계산 완벽 가이드 | 전세·월세·오피스텔 복비, 한 번에 끝!

안녕하세요, 파라만3 입니다.

중개 수수료 계산, 이렇게 하면 끝!

전세·월세·오피스텔 계약 때 꼭 내야 하는 중개수수료(복비).

상한요율표와 월세 환산보증금 규칙(×100/×70), 실전 계산 예시, 절약 팁까지 한 번에 정리했습니다.

※ 지역 조례·고시에 따라 세부 요율·한도가 다를 수 있습니다. 계약 전 관할 지자체 또는 공인중개사에게 최신 기준을 확인하세요. (부가세 10% 별도)

 

중개 수수료 계산 완벽 가이드

 

 

중개수수료란?

부동산 거래(매매·전세·월세)를 중개받은 대가로 공인중개사에게 지급하는 비용입니다. 통상 잔금일에 지급하며, 거래 당사자(매도·매수 / 임대인·임차인)가 각자 부담하는 것이 원칙입니다.

중개수수료는 상한요율 이내에서 협의로 정합니다. 상한을 초과해 청구할 수 없습니다. (VAT 10% 별도)

상한요율표 (주택 매매·임대차)

① 주택 매매/교환

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
2억 ~ 9억 원 미만	0.4%	-
9억 ~ 12억 원 미만	0.5%	-
12억 ~ 15억 원 미만	0.6%	-
15억 원 이상	0.7%	-

② 주택 임대차(전세·월세)

거래금액(환산보증금)	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 ~ 6억 원 미만	0.3%	-
6억 ~ 12억 원 미만	0.4%	-
12억 ~ 15억 원 미만	0.5%	-
15억 원 이상	0.6%	-

※ 지자체 고시·조례에 따라 세부 구간 및 한도 표기가 약간 다를 수 있습니다.

월세 환산보증금 규칙 (×100 / ×70)

월세 계약의 ‘거래금액’은 기본적으로 보증금 + (월세 × 100)으로 계산합니다. 다만 1차 계산 결과가 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.

예시) 보증금 500만 + 월세 30만 → 1차: 500만 + (30만×100) = 3,550만 < 5,000만 ⇒ 2차: 500만 + (30만×70) = 2,600만(최종 거래금액)

계산 방법 & 실전 예시

① 매매

공식 = 거래금액 × 상한요율(이내 협의) / VAT 별도

예시 6억 5천만(요율 0.4%) → 6.5억 × 0.4% = 260만 원 (+VAT 10% → 26만) = 286만 원

② 전세

공식 = 보증금 × 상한요율(이내 협의) / 일부 구간 한도액 적용

예시 전세 5억(요율 0.3%) → 5억 × 0.3% = 150만 원 (한도 없음 구간)

③ 월세

공식 = 환산보증금 × 상한요율(이내 협의)

예시 A 보증금 2천만 + 월세 80만 → 환산 = 2천만 + (80만×100) = 8,200만 → 구간 5천만~1억(0.4%) → 32만 8천 원 (+VAT → 3만 2,800) = 약 36만 800원

예시 B 보증금 300만 + 월세 40만 → 1차 4,300만 < 5천만 ⇒ 2차 300만+(40만×70)= 3,100만 → 구간 5천만 미만(0.5%, 한도 20만) → 계산액 15만5천 원 < 한도 → 15만 5천 원 (+VAT → 1만 5,500) = 약 17만 500원

※ 지역 포털/지자체 계산기에서 환산 값과 요율·한도 적용을 자동 계산할 수 있습니다.

오피스텔 · 상가 · 토지 요율

• 오피스텔(주거용) : 매매/교환 0.5%, 임대차 0.4% (주거설비 요건 충족 시)
• 오피스텔(업무용)·상가·토지 : 매매·임대차 0.9% 이내 협의

주의: 동일 오피스텔이라도 ‘주거용/업무용’ 구분에 따라 요율이 크게 달라질 수 있습니다. 계약서 및 사용승인 용도 확인!

협의 & 절약 팁

• 상한 이내 협상: 난이도·시장시세·중개 범위 등을 근거로 협의 보수요율 제안
• 환산 경계 체크: 월세 ×100/×70 경계(5천만)에서 요율·한도가 달라질 수 있음
• 공식 계산기/영수증: 지자체 계산기로 수수료 산출 후 영수증/세금계산서로 투명하게 정산
• 부가세 별도: 수수료 산출액에 VAT 10% 별도 → 예산에 반영
• 공동중개 분담: 쌍방 중개 시 각자 자신의 중개사무소에 지급(분담 구조 확인)

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 복비는 누가 내나요?

원칙적으로 거래의뢰인 쌍방이 각자 부담합니다. 공동중개면 각자 자기 측 중개사에게 지급해요.

Q2. 언제 지급하나요?

통상 잔금일에 지급합니다. 특약이 있으면 합의에 따릅니다.

Q3. 월세는 왜 ×100 → ×70 두 번 계산하나요?

소액 임대차의 수수료 부담을 낮추기 위해, 1차 결과가 5천만 미만이면 ×70 규칙으로 재산정하게 되어 있습니다.

Q4. 한도액은 언제 적용되나요?

소액 구간(예: 임대차 5천만 미만, 매매 5천만·2억 미만 등)에는 상한요율과 별도로 금액 한도가 설정됩니다.

✅ 마무리 정리 글

• 복비의 본질: 상한요율 이내에서 협의로 결정, 잔금일 지급, 쌍방 부담
• 월세 핵심: 보증금 + (월세×100) → 결과가 5천만 미만이면 보증금 + (월세×70) 재계산
• 요율 기억법: 매매는 금액 ↑ 이면 요율도 소폭 ↑, 임대차는 환산보증금 구간별 0.3~0.6%
• 오피스텔 주의: 주거용(임대차 0.4%) vs 업무용(0.9% 이내) 차이 큼 → 용도 확인 필수
• 실무 팁: 지자체 계산기 활용, 부가세 10% 별도, 공동중개 분담 구조 점검

※ 본 글은 일반 정보 제공입니다. 실제 요율·한도는 관할 지자체 고시 및 중개계약에 따릅니다.

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