분양권 플피·마피·손피? '이것' 모르면 세금 폭탄! | 분양권 거래 용어 총정리

안녕하세요, 파라만3입니다.

오늘은 아파트 분양권 거래에서 반드시 알아야 할 핵심 용어와 세금 리스크에 대해 말씀드리겠습니다.
혹시 “플피”, “마피”, “손피” 같은 말을 들어보셨나요?

 

이 단어들, 그냥 넘겼다간 자칫 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
지금부터, 가장 중요한 포인트만 정리해드릴게요.

 

분양권 세금폭탄 피하는 법

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1. 프리미엄(P)의 뜻과 기본 구조

P는 Premium(프리미엄)의 약자로, 분양가 대비 웃돈 또는 할인의 폭을 의미합니다. 분양권은 입주 전 권리를 사고파는 거래이므로 분양가(원가)와 프리미엄을 분리해 보는 것이 핵심입니다.

TIP: 표시 관행 - P 5,000 ⇒ 분양가 대비 5,000만원 웃돈 / 마피 2,000 ⇒ 분양가보다 2,000만원 낮게 거래

2. 플피·마피·무피·초피·손피 - 한눈에 비교

용어	뜻	주요 발생 원인	매도자 관점	매수자 관점
플피	분양가보다 높게(웃돈) 거래	인기 단지, 개발 호재, 수요>공급	시세차익 실현	미래가치 기대하고 프리미엄 지불
마피	분양가보다 낮게(할인) 거래	금리·잔금 부담, 경기 침체, 입주 물량↑	손실 감수하고 현금화	저가 매수 기회이나 하락 원인 점검 필수
무피	프리미엄 0, 분양가 그대로	시장 균형, 거래 촉진 목적	부대비용 고려 시 실무피(소손)	원가 매수, 매물 경쟁↑ 가능
초피	청약 직후 초기 프리미엄	초기 희소성, 계약금 마련 이슈	단기 차익 노림	전매제한 시 불법 소지
손피	매도자가 손에 쥐는 순수 프리미엄 (세금·비용 제외)	매도자 세부담 회피 목적	세금 걱정 없이 순익 확정	세금 꼬리물기·다운계약 리스크

각 용어 상세 설명

플피(Plus Premium)

분양가보다 높은 가격에 거래. 매도자는 차익, 매수자는 미래 상승 기대.

마피(Minus Premium)

분양가보다 낮은 가격에 거래. 원인(금리·공급·지역 수요)을 반드시 점검하세요.

무피(Zero Premium)

분양가 동일 거래. 매도자는 취득세·중개보수 등 부대비용 반영 시 사실상 약소 손실.

초피(초기 프리미엄)

중요: 전매제한이 있는 단지는 프리미엄 유·무와 관계없이 거래 자체가 위법일 수 있습니다.

손피(순수 프리미엄)

매수인이 매도자 양도세·중개보수 등 모든 비용을 대신 부담해, 매도자가 약정 순수익을 확보하는 구조. 하지만 이 ‘대납액’이 다시 과세표준에 반영될 수 있어 세금이 눈덩이처럼 불어날 위험이 큽니다.

3. 불법·세금 리스크 체크포인트

• 전매제한: 규제·전매제한 단지는 초피·플피 등 프리미엄 거래가 위법 소지.
• 다운계약: 실제 거래가보다 낮게 신고하는 행위는 명백한 불법. 적발 시 추징·과태료·형사처벌 가능.
• 손피: 매수자 대납 세액이 과세표준에 재반영되어 세금이 연쇄적으로 증가할 위험.
• 계약서: 특약(비용 부담, 해제조건, 전매 가능여부, 옵션 승계 등) 명시 필수.

권장: 거래 전 지역 전매 규정, 보유·양도세 규정, 중도금 대출 승계 가능 여부를 공적 자료로 재확인하고(분양공고문·지자체 고시·계약서) 전문가 검토를 받으세요.

4. 손피 계산 로직 (양도세 폭탄 주의)

핵심: 매수인이 매도자 세금을 대신 내주는 경우, 그 대납 세액이 매도자의 추가 이익으로 간주되어 양도가액에 재가산될 수 있습니다. 따라서 세액이 반복 산출되며 최종 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

계산 흐름(개념)

1. 기본 세액 계산 → 세액₁
2. 매수자 대납 가정 → 양도가액에 세액₁ 가산 → 세액₂ 재계산
3. Δ세액 = 세액₂ - 세액₁를 다시 가산 → 수렴할 때까지 반복

실무 팁: 실제 세율·공제·지방세 반영, 취득시기·보유기간, 고가주택·다주택 규정 등 변수에 따라 결과가 달라집니다. 세무사 시뮬레이션을 권장합니다.

빠른 점검표

• 매수자 총부담 = 분양가 + 옵션/이자 + 프리미엄 + (매도자 양도세 대납액의 누적) + 중개보수
• ‘세금 대납’ 문구가 있으면 즉시 전문가 검토
• 다운계약 요구 시 거래 중단

 

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 플피·마피·손피 차이 한 줄 요약?

플피: 웃돈, 마피: 할인, 손피: 매도자 순수익(세금·비용 제외)입니다.

Q2. 손피가 왜 위험하죠?

매수자 대납 세액이 매도자 과세표준에 재반영돼 최종 세금이 커질 수 있고, 다운계약 등 불법으로 번질 위험이 큽니다.

Q3. 초피 거래 합법인가요?

전매제한 단지는 불법일 수 있습니다. 단지·지역 규정을 반드시 확인하세요.

Q4. 마피 매물은 무조건 이득?

저가 매수 기회일 수 있으나, 하락 원인이 구조적이면 추가 하락 리스크가 큽니다.

Q5. 계약서에 꼭 넣을 특약은?

전매 가능 여부, 옵션/프리미엄/세금 부담주체, 대출승계, 잔금일·해제조건·위약 조항 등을 구체화하세요.

6. 안전한 분양권 거래 체크리스트

• 분양가·프리미엄·옵션·이자·세금 등 총투자금 산출표 작성
• 전매제한·거래 가능 시점·분양권 양도 요건 확인
• 중도금 대출 승계 가능 여부와 조건(금리·한도·보증)
• 손피·대납·다운계약 등 위험 키워드 발견 시 중단
• 공적 서류(분양공고문·계약서·지자체 고시)와 전문가 검토

면책: 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사례는 세무·법률 전문가 자문을 받으세요.

7. 마무리 정리

분양권 거래에서 자주 쓰이는 플피, 마피, 무피, 초피, 손피의 개념과,

특히 손피 거래의 세금 리스크에 대해 알아봤습니다.

분양권 거래, 단어만 알아도 절반은 이해한 겁니다.
하지만 실제 거래에서는 반드시 세무·법률 전문가 상담을 통해 진행하시길 권장드립니다.

 

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