분양권 전매 2025 완벽 가이드｜전매제한·절차·세금 총정리

안녕하세요, 파라만3 입니다.

내 집 마련을 꿈꾸지만, 청약 당첨은 ‘하늘의 별 따기’라고들 하죠.하지만 신축 아파트에 살고 싶은 꿈, 꼭 청약으로만 이룰 수 있는 건 아닙니다.

 

그럴 때 또 다른 기회가 바로 분양권 전매입니다.아파트 완공 전, 입주권을 사고파는 거래 방식인데요.

👉 하지만 전매제한 규정, 대출 승계, 세금 문제까지 꼼꼼히 확인하지 않으면불법 거래나 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.

 

분양권 전매의 개념 → 전매제한 규정 → 절차 → 주의사항과 세금까지2025년 최신 정보로 한 번에 정리해 드리겠습니다.

분양권 전매 2025 완벽 가이드

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✨ 분양권 전매란?

 

분양권 전매는 아파트 입주권을 사고파는 거래를 말합니다.
아파트가 준공되기 전, 미등기 상태의 권리를 다른 사람에게 양도하는 방식이죠.

• 기존 아파트 매매: 등기된 집을 사고팔음
• 분양권 전매: 완공 전 권리를 거래

👉 즉, 당첨자가 가진 “입주권”을 다른 사람에게 파는 개념입니다.
⚠️ 단, 분양권은 투기 수요를 억제하기 위해 전매제한 규정이 적용되며, 거래 절차가 복잡하기 때문에 꼼꼼히 확인이 필요합니다.

 

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📌 분양권 전매 제한 대상 및 기간 (2025 기준)

분양권을 마음대로 팔 수는 없습니다.
주택법상 전매제한 제도 때문에 일정 기간 동안 거래가 제한돼요.

✅ 전매제한 대상

• 투기과열지구에서 공급되는 주택
• 조정대상지역 주택
• 분양가상한제 적용 주택
• 수도권·광역시 공공택지 외 택지 주택
• 공공재개발·토지임대부 분양주택

✅ 전매제한 기간

구분	수도권	비수도권
투기과열지구	3년	1년
조정대상지역	3년	1년
분양가상한제 공공택지	3년	1년
공공택지 외 (과밀억제권역)	1년	-
광역시 도시지역	-	6개월
그 밖의 지역	-	제한 없음

👉 2025년 9월 현재 규제지역: 강남·서초·송파·용산

✅ 예외적으로 전매 가능한 경우

• 세대원 전원 이주(취학·결혼·질병·근무지 이전)
• 세대원 해외 이주 (2년 이상 체류 포함)
• 상속받은 주택으로 세대 이동
• 이혼으로 인한 배우자 이전
• 실직·파산·신용불량 등 경제적 어려움

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📝 분양권 전매 절차

분양권 거래는 일반 매매보다 복잡합니다.
6단계 절차를 따라야 안전하게 진행할 수 있어요.

1. 매물 확인 & 조건 협의
   매도인: 공급계약서·발코니 확장 계약서 준비
   매수인: 중도금 납부 현황, 대출 가능 여부 확인
2. 매매계약 체결 & 계약금 지급
   계약서 작성 + 계약금 입금 → 계약 효력 발생
3. 실거래 신고 (30일 이내)
   관할 시·군·구청에 반드시 신고
4. 중도금 대출 승계
   매수인이 매도인의 대출을 승계
   은행에서 소득·신용 심사 필수
5. 명의 변경 (권리·의무 승계)
   시행사·건설사 방문해 명의 변경
   대출승계확인서·실거래신고필증 등 필요
6. 잔금 지급 & 서류 인계
   매수인 잔금 지급 → 매도인 계약서 원본 인계

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⚠️ 분양권 전매 주의사항

• 공급계약서 원본 확인: 매도인 인적사항·권리관계 반드시 확인
• 중도금 대출 승계 여부: LTV·DSR 심사로 승계 불가 가능성 있음
• 전매제한 위반 리스크: 불법 전매 시 3년 이하 징역·3천만 원 이하 벌금
• 세금 문제: 계약서에 양도소득세·취득세·인지세 부담 주체 명확히 기재

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💰 분양권 전매 세금

• 양도소득세
  - 취득 후 1년 이내 매도 → 양도 차익의 70%
  - 1년 이후~입주 전 매도 → 양도 차익의 60%
• 취득세: 매수인이 분양권을 승계받을 때 납부
• 인지세: 계약금액에 따라 매도·매수인 분담

👉 양도소득세는 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부 필수

 

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❓ 분양권 전매 Q&A

Q1. 전매제한 전에 거래할 수 있나요?
→ 원칙적으로 불법. 다만 해외 이주·이혼·실직 등 사유 시 LH 승인 필요

 

Q2. 양도소득세 신고 기한은?
→ 잔금일 기준, 해당 달 말일부터 2개월 이내

 

Q3. 명의 변경일에 참석 못하면?
→ 명의 변경은 필수 절차. 일정 미이행 시 계약 무효 또는 분쟁 위험

 

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✅ 핵심 요약 (3줄)

• 분양권 전매는 완공 전 입주권 거래, 전매제한 규정에 따라 기간 내 불가
• 거래 절차는 매물 확인 → 계약 → 신고 → 대출 승계 → 명의 변경 → 잔금 지급
• 세금(양도소득세 60~70%)·불법 전매 리스크 반드시 주의

👉 2025년 분양권 전매는 “전매제한 확인 + 절차 준수 + 세금 관리”가 필수!

 

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